A expansão da locação por temporada e o avanço do Airbnb ampliaram significativamente as oportunidades no setor de hospedagem. Nesse contexto, muitos proprietários passaram a buscar formalização e, por consequência, surgiu uma dúvida essencial: qual é o melhor CNAE para Airbnb e como escolher o código ideal para evitar riscos fiscais e garantir segurança jurídica?
Essa definição influencia diretamente as obrigações municipais, além de determinar a conformidade da operação. Por isso, compreender o enquadramento adequado se tornou indispensável para quem deseja atuar com profissionalismo e estabilidade. Assim, este guia apresenta os CNAEs recomendados, os erros mais comuns e os cuidados necessários para estruturar sua atividade com segurança.
O CNAE correto para quem opera hospedagem no Airbnb
Sempre que a operação envolve serviços como limpeza, recepção, suporte ao hóspede e gestão das estadias, a atividade passa a ser classificada como hospedagem. Por essa razão, o CNAE mais adequado para quem atua profissionalmente é:
55.10-8/01 — Hotéis e similares (sem serviço de alimentação)
Esse código descreve com clareza o serviço de hospedagem, além de reduzir interpretações equivocadas por parte da prefeitura. Ele também reforça a segurança jurídica da empresa, garantindo que o enquadramento fiscal esteja alinhado ao modelo de operação adotado no Airbnb.
Por que o CNAE de locação não serve para hospedagem no Airbnb
Alguns proprietários consideram utilizar o CNAE:
68.20-6/01 — Aluguel de imóveis próprios
Entretanto, esse código corresponde apenas à locação tradicional, caracterizada pela ausência de serviços. Como o Airbnb exige atendimento, limpeza e suporte ao hóspede, a atividade passa automaticamente a ser entendida como hospedagem. Dessa forma, o CNAE de locação não reflete o serviço prestado e pode comprometer a regularidade da empresa.
Esse erro gera riscos relevantes, como ISS retroativo, multas, bloqueio na emissão de nota fiscal e exigência de reenquadramento. Portanto, definir o CNAE correto evita prejuízos e fortalece a conformidade fiscal da operação.
CNAEs alternativos possíveis
Em algumas situações, especialmente quando a operação envolve múltiplos imóveis ou uma estrutura mais ampla, pode ser necessário utilizar CNAEs complementares. Entre os mais utilizados estão:
- 55.20-5/00 — Pousadas e albergues
- 55.90-6/01 — Outras hospedagens
Esses códigos ampliam a descrição da atividade e oferecem maior precisão para modelos com características mais robustas. Como resultado, você reduz riscos de questionamentos fiscais e mantém a empresa alinhada à legislação municipal.
Como escolher o melhor CNAE para Airbnb conforme seu modelo de operação
Para escolher o melhor CNAE para Airbnb, você deve analisar cuidadosamente como sua operação funciona. Se sua atividade inclui atendimento ao hóspede, limpeza recorrente e apoio contínuo, ela deve ser enquadrada como hospedagem. Além disso, quando existe gestão de vários imóveis, serviços terceirizados ou recepção estruturada, CNAEs complementares podem representar melhor o modelo adotado.
Essa análise técnica, especialmente quando realizada com apoio contábil, ajuda sua empresa a evitar autuações, atuar com maior segurança e cumprir todas as regras relacionadas ao ISS e à emissão de notas fiscais.
Como funciona a emissão de nota fiscal no Airbnb
Quando a operação ocorre por meio do CNPJ, a emissão de nota fiscal se torna obrigatória. Isso ocorre porque o serviço está sujeito ao ISS, que é regulado pela prefeitura e possui regras específicas em cada município. Assim, após a confirmação da reserva, você acessa o sistema municipal e registra a hospedagem de maneira oficial.
Embora o hóspede não precise receber o documento, a emissão deve ocorrer sempre que houver prestação do serviço. Já no CPF, algumas prefeituras exigem nota fiscal mesmo em operações esporádicas, enquanto outras não adotam essa regra. Portanto, compreender a legislação da sua cidade evita problemas fiscais.
O imóvel precisa estar no nome da empresa para operar no Airbnb?
Não. O imóvel pode permanecer no CPF do proprietário sem prejudicar a operação. Ao mesmo tempo, o CNPJ fica responsável pela prestação do serviço, emissão das notas fiscais e recebimento dos valores. Esse formato é amplamente utilizado por quem inicia na atividade, pois oferece flexibilidade e simplicidade operacional.
A transferência do imóvel para a empresa só deve ser considerada em situações específicas, como planejamento patrimonial ou sucessório, mas não é exigida para operar com Airbnb.
Riscos de utilizar o CNAE incorreto
A escolha incorreta do CNAE pode gerar uma série de problemas, especialmente em cidades que fiscalizam a hospedagem com maior rigor. Entre os principais riscos estão:
- Cobrança de ISS retroativo, quando a prefeitura identifica serviços não declarados
- Multas por desenquadramento, que podem elevar significativamente o custo da operação
- Impedimento de emitir nota fiscal, afetando diretamente o faturamento
- Fiscalização ampliada, com exigência de regularização imediata
Esses riscos demonstram a importância de adotar um CNAE que descreva exatamente o serviço prestado, garantindo que a prefeitura compreenda corretamente sua atividade. Assim, você reduz incertezas e fortalece a base fiscal do negócio.
Relação entre CNAE, nota fiscal e ISS
Ao utilizar o CNAE adequado, você cumpre obrigações como emitir nota fiscal, recolher o ISS e manter a inscrição municipal ativa. Como cada município possui normas próprias, acompanhar essas exigências assegura maior conformidade e reduz riscos. Além disso, essa organização melhora a transparência da operação e fortalece o controle financeiro, criando uma estrutura mais confiável e preparada para crescer com segurança.
Cadastur: quando ele é exigido
Em cidades com forte movimento turístico, o Cadastur pode ser obrigatório para empresas que oferecem hospedagem de forma contínua. Como esse registro reforça a conformidade da atividade, diversas prefeituras o solicitam durante fiscalizações. Dessa forma, verificar previamente essa exigência evita atrasos e garante mais tranquilidade para a sua operação.
Checklist final: como validar o CNAE ideal
- Sua operação inclui serviços ao hóspede?
- As estadias acontecem com frequência e estrutura de negócio?
- A prefeitura exige inscrição municipal ou alvará?
- O CNAE escolhido descreve exatamente o serviço prestado?
- Seu contador validou o enquadramento adequado?
FAQ — Perguntas Frequentes
1. Posso usar CNAE de locação para operar no Airbnb?
Não. Como você oferece serviços ao hóspede, sua atividade passa a ser hospedagem. O CNAE de locação não descreve esse serviço e pode gerar ISS retroativo, autuações e reenquadramento obrigatório.
2. Preciso emitir nota fiscal ao operar com o Airbnb?
Sim. Sempre que a atividade ocorre por meio do CNPJ, você deve emitir nota fiscal para registrar a hospedagem e cumprir as regras municipais. No CPF, a obrigação depende da legislação da cidade.
3. MEI pode atuar com hospedagem no Airbnb?
Não. A atividade de hospedagem não aparece na lista de ocupações permitidas ao MEI. Por isso, você deve utilizar CNPJ como SLU, Empresário Individual ou LTDA.
4. O imóvel precisa estar no nome da empresa para operar com CNPJ?
Não. O imóvel pode continuar no CPF sem impedir a operação. A empresa presta o serviço, emite notas e recebe os pagamentos normalmente.
Conclusão
Escolher o melhor CNAE para Airbnb é uma etapa fundamental para operar com segurança, transparência e conformidade fiscal. Além disso, esse cuidado fortalece a estrutura do negócio, reduz riscos e facilita o relacionamento com a prefeitura. Ao formalizar corretamente sua atividade, você cria uma base sólida para crescer com organização e estabilidade.
Fale com a SABER Contábil para entender como aplicar isso no seu negócio.
